基本案情

本案还要从2017年9月讲起，窦先生夫妇与知名央企开发商G公司签订《商品房预售合同》，购买了位于南京市鼓楼区叁套国际街区商铺，总价近千万。基于G公司多年信誉和临街商铺宣传，窦先生夫妇信赖之下坐等拿房收益。2019年4月，G公司通知窦先生收房。窦先生兴高采烈，来到国际街区现场却大失所望，整个商铺门前堆放满建筑垃圾，施工围挡尚未拆除，更让人意想不到的是预售宣传时临街商铺变成了低于马路的下沉式商铺，购买的商铺内发现积水严重。窦先生拒绝收房，并书面致函G公司退房。随后2年，每逢雨季商铺均出现渗水、淹水，无法使用。经多次沟通无果，窦先生夫妇于2021年5月依法委托本所徐小祥、李可心律师代理起诉至南京市鼓楼区人民法院。

法院判决

本案争议焦点：“G公司交付的商铺是否符合合同约定，由临街商铺变为下沉式商铺，且存在渗漏问题致使无法正常使用，窦先生夫妇是否可以据此解除合同”。庭审中，G公司声称预售合同约定交付条件已成就，即已取得竣工验收合格备案手续，雨污水无法正常排泄是因为市政道路未竣工无法正常接入，否认违约，拒绝解约退房。

法院审理认为：1、案涉商铺所在楼盘的宣传册因其作用仅为广告宣传，属于要约邀请，而楼盘模型因主要展示楼盘的形状，并不能完整的表明案涉商铺的周边状况，故二者不能作为确定案涉商铺周边状况的标准。2、按照合同约定，G公司应当于2019年3月前向窦先生夫妇交付案涉商铺，但因案涉商铺无法使用，窦先生夫妇一直拒绝收房。案涉商铺逢雨必漏、必漫的原因系该商铺南侧管道未与市政管网接驳所致。窦先生夫妇三年来向G公司反映该问题以来，均没有解决问题的具体方案和期限。因此，G公司未能按约向窦先生夫妇交付能够正常使用的商铺，多次催促后，仍未能履行此项合同主要义务，致使窦先生夫妇目的无法实现，故G公司已构成根本违约。最终，南京市鼓楼区人民法院一审判决支持了窦先生夫妇解约退房请求。近日，南京市中级人民法院驳回G公司上诉，维持了一审判决。

律师分析

本案中基础法律关系为买卖合同法律关系。窦先生夫妇是买受人、G公司是出售人。双方依法签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，依法成立并生效，对双方具有法律拘束力，应当按照约定全面履行各自的义务。在涉案的商品房预售合同中，窦先生夫妇负有按约支付购房款项的合同主要义务，G公司负有按期交付符合合同约定的房屋的合同主要义务。

G公司以案涉商铺门前市政道路未施工完毕，小区管线无法接入市政官网所致，并非其过错。同时认为案涉小区已符合竣工验收备案条件，抗辩不存在违约行为。G公司抗辩理由不成立，理由是其错误适用了侵权责任法中的过错责任原则，妄图突破合同的相对性原则，撇清自身违约责任，实属混淆法律关系。本案客观事实是案涉商铺自约定交付三年来，逢雨必漏必淹，G公司未能按约向窦先生夫妇交付能够正常使用的商铺，经过三年催告后，仍未能履行此项合同主要义务，致使窦先生夫妇购房目的无法实现，故G公司已构成根本违约。窦先生夫妇据此解除商品房预售合同于法有据。

律师提醒

1、签约前，查看预售许可证、备案指导价，保留好宣传册、样板房、沙盘等资料，销售顾问的口头承诺需要固定好录音、聊天记录等；

2、签约时，仔细阅读合同条款，特别关注合同附件内容，避免排除权利、加重义务的格式条款；

3、付款时，核对收款账户信息，索要收据或发票，遇到强制捆绑“装修包”、“团购费”等，可以拒绝；

4、收房时，需要到现场勘验，试用水、电、气，遇到装修问题，及时提出整改，不急于签字拿钥匙；同时向不动产登记中心，查看房屋实测面积，如发现面积误差，可以主张退房；

5、遇到房屋无法按时交付、无法按时办证、房屋淹水无法正常使用等根本违约情形，可以书面发函给开发商提出整改或要求退房。

律师简介

徐小祥律师，毕业于南京大学法律专业，本所合伙人律师、党支部副书记。荣获南京市 “十佳新媒体宣讲律师”、南京市玄武区优秀公益律师。徐律师法学理论功底扎实，工作作风严谨高效，擅长婚姻家事、房产纠纷，致力于民商事诉讼领域的法律服务。

李可心律师，本所合伙人律师，法学、会计学双学位，中国法学会会员，政法网格员。担任多家政府机关、企事业单位法律顾问，办理了大量合同纠纷、房产纠纷、债权债务等民商事案件。还多次为顾问单位提供相应法律专题讲座、培训。对于协助顾问单位妥善处理职工人事争议、完善劳动人事制度、完善企业销售框架具有丰富经验。办案风格严谨、细致、认真，力求为每一个当事人做好法律服务，最大限度地为当事人争取合法权益。