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浅谈房屋拆迁

分类:
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2012/12/17 20:20
【摘要】:
本所律师樊华  城市化进程在加快,由于城市规划和国家专项建设的需要,土地资源必须进行合理配置,为了实现土地的高效利用,便需要对旧城区或者其他房屋及附属建筑物进行拆迁,以满足土地资源的合理配置。基于对私有财产的尊重和保护,必须对所有者和使用者的损失给予一定的适当补偿,并对其进行妥善安置。  一、拆迁的性质  城市房屋拆迁具有国家强制性和当事人意思自治的双重特性,同时房屋拆迁兼具行政行为和民事行为的特

  本所律师 樊华

  城市化进程在加快,由于城市规划和国家专项建设的需要,土地资源必须进行合理配置,为了实现土地的高效利用,便需要对旧城区或者其他房屋及附属建筑物进行拆迁,以满足土地资源的合理配置。基于对私有财产的尊重和保护,必须对所有者和使用者的损失给予一定的适当补偿,并对其进行妥善安置。

  一、拆迁的性质

  城市房屋拆迁具有国家强制性和当事人意思自治的双重特性,同时房屋拆迁兼具行政行为和民事行为的特点,因此表现出了双重属性。

  首先,其体现行政行为公权力的一面,房屋拆迁是因国家建设需要而产生,因而带有明显的强制性,被拆迁人无讨价还价的余地,不管被拆迁人是否愿意,都必须服从拆迁,对于“拆”或“不拆”,被拆迁人无选择权。

  其次,由于房屋拆迁活动过程中存在许多的民事行为,如拆迁人与实施拆迁行为的单位之间的委托拆迁合同,拆迁人和被拆迁人达成的关于搬迁、安置、补偿的协议,这些就需要当事人平等协商。

  二、拆迁当事人

  第一、拆迁人

  拆迁人就是指依法取得拆迁许可证,并有权对拆迁范围内的房屋及其附属建筑物等实施拆迁活动的单位。目前拆迁人只能是单位,而且必须是依法取得拆迁许可证的单位,不能是个人。

  取得拆迁许可证是取得拆迁人主体资格的必备条件,所以被拆迁人和拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议时,一定要对拆迁人的身份进行确认,拆迁人亦属于民事主体,与被拆迁人在拆迁活动中居于平等地位。

  在实践中,拆迁人主要指以下的单位:

  1、开发商,即以营利为目的,从事房地产开发与经营的房地产开发企业,开发商是当今房地产业数量最多的拆迁人。

  2、经批准自行建房的国家机关、企事业单位。

  3、城建部门。城建部门成为拆迁人,是不以营利为目的的,着重考虑社会效益的需要,主要是对城市基础设施和公益设施进行拆迁、改造。

  房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得充当房屋拆迁的主体。同时,房屋拆迁管理部门也不得接受拆迁人的委托,成为拆迁单位。

  第二、被拆迁人

  被拆迁人,是指被拆迁房屋的所有人。一般来说,房屋登记的是谁的名字谁就有所有权,即可成为被拆迁人,所有权可以是一个人所有,也可以是几个人共有。通常情况下,下列的主体可以成为被拆迁人:

  1、被拆除房屋及其附属物的所有权人

  ①公有房屋拆迁人。

  ②私有房屋的产权人。

  ③其他所有权人,在我国这类房屋主要指涉及到外资的企业。

  2、被拆除房屋及其附属物的使用权人

  在拆迁范围内对被拆除房屋及其附属物享有使用权的单位或者个人是使用权人,该使用权的取得方式有三种: ①租赁方式;②划拨方式;③通过其他合法方式。

  3、被拆除房屋及其附属物的代管人

  根据我国拆迁管理法规的规定,由于房屋的产权人因故不能直接行使对房屋的管理和经营的权利,在拆迁时,如果被拆迁人作为房屋的产权人无法与拆迁人就有关的房屋拆迁事宜进行协商时,只能由代管人行使有关的权利。

  第三、承租人

  在这里,有必要对拆迁过程中的承租人进行说明。根据租赁合同的性质,承租人在拆迁法律关系中的地位具有从属性。在拆迁过程中,如果承租人和产权人不能就拆迁补偿事宜达成一致意见,或者不能就房屋租赁合同的解除达成一致意见,或者与拆迁人不能就房屋拆迁补偿达成一致意见,房屋的拆迁补偿应当按照产权调换解决,重新订立租赁合同。

  按照现行的法规,房屋拆迁涉及的基本当事人是拆迁人和被拆迁人,承租人不再是被拆迁人,而是作为独立的拆迁当事人,享有相应的权利、承担相应的义务。

  三、拆迁安置补偿协议

  1、拆迁安置补偿具有以下几个方面的内容:

  ⑴拆迁安置补偿的对象只能是被拆除房屋及其附属物的合法被拆迁人。对被拆迁人所占有的应当被拆除的违章建筑及超过批准期限的临时建筑,拆迁人均不予补偿。

  ⑵拆迁补偿的方式可以是货币补偿,也可以实行房屋产权调换,也可以两种方式结合使用。拆迁人不得出去上述两种形式之外的其他形式给被拆迁人补偿。

  ⑶拆迁补偿必须依法进行,下列几种情况拆迁安置补偿协议无效:

  根据我国《民法通则》的有关规定,结合房屋拆迁的行政法规、规章、拆迁地方性法规和地方性规章的规定,造成拆迁协议无效的情形主要有以下几类:

  1、不具备拆迁民事权利能力的拆迁人与被拆迁人订立的拆迁协议无效;拆迁人与其他不在拆迁范围内的当事人订立的拆迁协议为无效。在实践中,特别是在广大农村,拆迁公司拆除房屋,而村委会却让村民与其达成拆迁安置补偿协议,这种协议是无效的,因为村委会不是拆迁人。

  2、被拆迁人是无民事行为能力人,或者被拆迁人是限制行为能力人,其与拆迁人对方所订立的拆迁协议为无效。

  3、代理人超越代理权限或者无代理权限所签订的拆迁协议无效。

  4、拆迁协议违反法律法规规定,应认定为无效。

  拆迁协议的内容违反国家法律法规规定,是指拆迁人和被拆迁人所签订的房屋拆迁协议的内容不符合拆迁法律规范和其他法律规范的规定。主要有以下八种情况:

  (1)法律规定对于特定的房屋及其附属物在拆迁时应当经过其他行政主管部门批准后房屋拆迁主管部门才能核发拆迁许可证的,该房屋及其附属物的拆除未经有关主管部门批准,拆迁人和被拆迁人已经就拆迁安置和补偿事宜达成一致意见并订立房屋拆迁协议的。

  (2)拆迁人和被拆迁人所达成的协议不符合有关批准文件的规定。

  拆迁人拆除房屋及其附属物应当严格按照房屋拆迁主管部门批准的拆迁范围、拆迁期限、拆迁方案、拆迁计划进行拆迁,如果拆迁人和被拆迁人所签订的拆迁协议不符合房屋拆迁主管部门和其他有关部门对于被拆除房屋及其附属物的批准文件规定的,可以认定拆迁人和被拆迁人违反法律规定的行政管理秩序,该协议应当认定为无效。

  (3)拆迁协议规定的拆迁补偿形式和补偿金额不符合拆迁法律法规规定的。我国拆迁法律规范规定的拆迁补偿方式有三种,即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合的方式。如果拆迁人与被拆迁人之间所订立的拆迁协议规定对于被拆迁人采取其他补偿方式的,这种协议规定的补偿方式违反了拆迁行政法规对于拆迁补偿的方式的规定,为无效。

  (4)拆迁安置用房的面积和安置地点不符合拆迁法律法规的规定的。

  (5)拆迁人和被拆迁人所订立的拆迁协议确定的周转过渡的有关规定与拆迁法律规范的规定不相符合的。

  (6)拆迁协议是在房屋拆迁主管部门规定拆迁期限之外订立的。根据本案争议当时拆迁法规的规定,实施城市房屋拆迁不得超过经批准的拆迁范围和经批准的拆迁期限。依据现行的《城市房屋拆迁管理条例》第九条的规定,拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。

  (7)拆迁人与房屋拆迁范围之外的当事人订立房屋拆迁协议的,拆迁协议无效。

  (8)拆迁协议的其他条款违反法律规定的。

  5、拆迁当事人中一方以欺诈、胁迫等方式,使对方在违背真实意思表示的情况下所签订的拆迁协议无效。

  欺诈是指拆迁人或被拆迁人故意告知对方虚假的情况、或者故意隐瞒真实情况,诱使对方当事人作出违背真实意思表示的情况下订立的拆迁协议。拆迁人对被拆迁人的欺诈主要包括两方面:

  (1)拆迁人故意告知被拆迁人有关事实的虚假情况或者隐瞒有关事实真相,使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立拆迁协议。

  (2)拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况或者故意隐瞒有关拆迁法律规范的规定,使被拆迁人在对法律规范的错误认识的情况下作出违背其真实意思表示而订立的拆迁协议。

  拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁法律规范的虚假情况的一般表现为:

  第一,拆迁人故意告知被拆迁人有关拆迁补偿方式法律规定的虚假情况的。

  第二,拆迁人故意告知被拆迁人有关产权调换价格法律规定的虚假情况的。

  第三,拆迁人故意告知被拆迁人关于房屋重置价格作价程序法律规定的虚假情况的,拆迁人故意告知被拆迁人关于房屋重置价格法律规定的虚假情况的。

  第四,拆迁人故意告知被拆迁人关于安置方面的法律规定的虚假情况的。

  第五,拆迁人故意告知被拆迁人有关其他法律规定的虚假情况,致使被拆迁人在违背真实意思表示的情况下订立房屋拆迁协议的,被拆迁人可以诉请有关部门认定协议无效。

  6、以合法形式掩盖非法目的的协议无效。

  上述是对于拆迁补偿协议是否有效的一般认定方法,无效协议的确认只能由人民法院或仲裁机构认定。

  四、拆迁的流程

  1、颁发拆迁许可证

  取得房屋拆迁许可证表明取得了房屋拆迁的资格,是实施房屋拆迁的前提和基础。

  (1)申请房屋拆迁许可证

  单位和个人(有例外)需要拆迁房屋的,必须持国家规定的批准的文件、拆迁计划和拆迁方案,向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出房屋拆迁许可申请。

  (2)审批和核发拆迁许可证

  市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查,对符合条件的,核发房屋拆迁许可证。拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限,实施房屋拆迁

  (3)拆迁许可证的续期

  拆迁人需要延长拆迁期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁管理部门提出延期申请。经过审查符合条件的,可延长拆迁许可证的拆迁期限,最大延长期限为半年。延期后,房屋拆迁管理部门应进行延期公告。

  2、发布拆迁公告

  房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

  3、拆迁补偿协商

  拆迁公告发布后,拆迁人与被拆迁人进入拆迁补偿协商阶段。分为两种情况:

  (1)一种情况是,通过协商达成拆迁补偿安置协议。

  在拆迁公告规定的拆迁期限内,拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿方式和补偿金额、安置用房和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期等事项,经过平等、自愿、合法的协商达成一致意见,双方签订拆迁补偿安置协议。

  (2)另一种情况是,经过平等、自愿、合法的协商未达成拆迁安置补偿协议。

  4、进行裁决

  拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时,拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决,房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。

  5、拆迁实施阶段:

  分以下几种情况

  (1)拆迁人与被拆迁人达成补偿协议时,双方可按协议的约定自动履行各自的义务,拆迁人将拆迁补偿款支付给被拆迁人,被拆迁人将房屋内的物品搬走,将房屋腾空。

  (2)拆迁人与被拆迁人达成补偿协议后,有一方不履行协议时,对方有权向人民法院提起诉讼,要求对方按补偿协议的约定履行义务。同时,一方可申请法院先予执行。

  (3)因不能达成拆迁补偿协议,一方向房屋拆迁主管部门提出了裁决申请,作出裁决后,如果拆迁人或被拆迁人认可裁决的内容,那么,可按裁决的规定内容自动履行相关的义务。

  (4)房屋拆迁主管部门的裁决作出后,如果拆迁人或被拆迁人一方或双方不服,可在60日内向拆迁主管部门的上一级行政机关申请复议,或在三个月内向人民法院提起诉讼。

  (5)房屋拆迁主管部门的裁决作出后,如果拆迁人或被拆迁人未在规定的期限内申请复议或提起行政诉讼,一方可申请人民法院强制执行。

  拆迁不仅关系到城市化进程,也关系到普通老百姓切身利益,拆迁纠纷往往比较复杂繁琐,在拆迁过程中,被拆迁人相对处于弱势,这就需要注重保留证据,以便通过行政或者诉讼来解决纠纷,维护自己的合法权益。