江苏刘洪律师事务所——顾剑波

　　内容摘要：因商品房的交付而发生的纠纷在房屋买卖合同纠纷中占有很大比例，商品房的交付时间和交付条件除了是判断是否构成违约，计算逾期交房违约金的依据外，商品房交付时间还是确定风险承担、计算保修期限、办理房产证的起算日的依据。本文着重探讨商品房交付中存在的几个法律问题，对商品房交付的时间、内容、方式、条件、违约责任等方面进行法律分析，希望能对购房者权益的保护有所帮助。

　　关键词：商品房、交付 、违约责任

　　商品房交付是商品房买卖行为的重要环节，没有交付，购房者签订商品房买卖合同的目的就无法实现，交付是否符合法定条件和程序更是和买房人的利益息息相关，在房地产案件诉讼实务领域中，因商品房交付引发的纠纷不在少数，笔者认为有必要将商品房交付中需要注意法律问题做一分析，以帮助消费者更加准确的理解关于商品房交付的法律规定，更有效的维护其自身权益。

　　一、商品房交付的时间

　　1、商品房的交付时间：根据建设部《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”可见商品房的交付时间应当是买卖双方当事人在商品房买卖合同中约定的时间，这个买卖合同不仅包括商品房买卖合同，还包括商品房预售合同。为了购房者的利益商品房预售合同中更应该尽量约定交付日期，因为在签订预售合同时，商品房往往还处于一个在建工程的状态，确定交房日期有利于购房者的资金安全和合同权益的保障。

　　2、商品房的交付内容和交付方式：房地产开发企业将商品房交付给购房者时，应当交付什么?如何交付?根据最高院商品房买卖合同司法解释明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，也就是俗称的“交钥匙”。因此，房地产开发企业将房屋钥匙交付给购房者就视为房屋的交付使用。当然，交付除了交钥匙外，根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，还必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。为了保障购房者的权益，在建设部和国家工商总局提供的《商品房买卖合同》的格式文本中对交付方式做了如下的明确规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由此可见房地产开发企业将商品房交付给购房者时，应当交付房屋钥匙、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果是采用格式合同文本的，还应当按合同约定，办理书面交接手续，签署房屋交接单。

　　三、商品房交付使用的条件

　　商品房交付使用的条件是指在签订商品房买卖合同后，作为标的物的商品房在具备哪些要求后出卖人即可将其交给买受人占有。建设部2001年颁发的《商品房销售管理办法》第五章规定了商品房的交付，其中第三十条原则规定房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。“将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房者”包含两层含义：一是房地产开发企业有义务按期向购房者交付商品房。二是房地产开发企业有义务向购房者交付符合交付使用条件的商品房，这里的交付使用条件应包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件。什么是房屋交付的法定条件?《城市房地产管理法》第26条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。可见通过验收是房屋交付的法定条件。

　　对何为验收，我国法律从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面作了不同的规定。根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收合格后15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款、第十八条及第十九条的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，住宅小区验收的内容除了上述要求外还有城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况;验收结果应报房地产开发主管部门备案。有观点认为，上述第一个验收是建设工程质量专项验收，其结果只说明建设工程质量状况;第二个验收是综合验收，验收结果表明商品房是否符合进入市场的条件[1]。这样的理解是合理的，其实对于建设工程验收，国家计划委员会1990年印发的《建设项目(工程)竣工验收办法》对建设项目(工程)竣工验收的要求与建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程)竣工验收的要求与建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》对竣工验收的要求同样是综合验收。由以上列举的法规、规章可以确定的得出，商品房交付使用必须经过的验收指的是综合验收(不完全等同于住宅小区的综合验收，住宅小区的综合验收除了以上规定还包括绿化、卫生等全方位的验收)，并且几个部门规章对验收的内容作了较为详尽的规定，商品房在没有经过综合验收的情况下，不能够交付使用，否则将承担民事责任，行政责任甚至刑事责任。但让我们感到遗憾的是对通过综合竣工验收的标准或者说标志，现行法律、法规都未能做出明确的规定，目前实务界的普遍看法是把《竣工验收备案表》的取得作为竣工验收合格的标志，这种观点在江苏省内如南京、苏州、无锡等地法院均形成相对统一的裁判标准，但从法律上来说是仍有缺陷，因为根据《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，竣工备案时间是建设行政主管部门收到建设单位报送的竣工备案文件并验证齐全后在《竣工备案表》上签署收讫的时间，因此这和工程通过竣工验收是两个时间概念。而且该办法还是行政规章，其效力层次还有待商榷。

　　购房者还可以和房地产开发企业在交付条件上进行约定，房地产开发企业应当按符合约定条件的房屋交付给购房者，如约定附属设施必须和房屋同时交付等，但要注意的是该约定不能低于法定交付条件，我们认为建设部2000年9月13日颁发的《商品房买卖合同(示范文本)》中第八条中关于商品房交付条件的约定是违反行政法规的强制性规定的。

　　四、商品房交付的违约责任。商品房交付的违约责任主要有两种，一是延期交房的违约责任，二是交付不当的违约责任。下面分别做一分析。

　　1、延期交房的违约责任：如果房地产开发企业逾期交房不存在免责事由，则需承担商品房逾期交付的责任。一般来说，在商品房买卖合同中对房地产开发企业支付逾期违约金数额的计算方法和购房者解除合同的条件都有所约定，只要按合同约定处理就可以。购房者应注意的有两点，一是可能会出现违约金过高得不到法院支持的情况，江苏省高院规定，违约金一般不能高于实际损失的30%，而在该类案件中，实际损失是按同地段同类房屋租金标准确定的，在中小城市会出现实际损失数额很低的状况。二是在目前房价普涨的情况下，选择退房是否可以要求因退房而造成的可得利益损失问题在实务中并没有确定的判决依据，因此退房可能会对购房者利益带来损失，购房者在选择退房还是赔偿损失时应对如何诉讼最为有利加以考虑。

　　如果双方在房地产开发企业支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，最高院商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果《商品房买卖合同》中对房地产开发企业逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，房地产开发企业仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求房地产开发企业赔偿损失。

　　2、 交付不当的违约责任：是指交付的房屋质量及其相关证明文件有瑕疵，房地产开发企业所应承担的违约责任。如果是相关证明文件有瑕疵，购房者有权拒绝接受交付，并可要求房地产开发企业补正。如因补正而构成逾期交付时，房地产开发企业应承担逾期交付的违约责任，如果是交付的房屋质量有瑕疵，该如何处理?实务中购房人遇到的情况往往是商品房已经综合验收合格并取得相关证明文件，但交付时又确实存在质量瑕疵，我们认为遇到这种情况应当区别情况区别处理。一种情况是一般的质量瑕疵，它属于商品房质量责任的追究问题，购房者可以向房地产开发企业主张商品房的瑕疵担保责任，可以通过商品房买卖合同中保修条款解决，但不能归为逾期交付的责任范畴。一种是属于重大质量问题，该瑕疵足以突破综合验收证明文件的“公信力”，基于此，实务中往往需要第三方即国家质量监督部门的评估。此时，购房者则有权拒绝接受房屋，房地产开发企业应当承担逾期交房的违约责任。

　　注解：

　　[1] 见2003年4月29日 《人民法院报》