王蕴刚律师

　　近年来，随着经济适用住房(以下简称“经适房”)的大量建设及供应，加之其较普通商品房价格上的优势，有关此类房产的买卖大量增加(律师的亲朋好友中就有人购买过此类房产)。由此引发的相关纠纷也相应水涨船高，并且成为受到社会广泛关注的现象。那么，究竟什么是经适房?此类房产的买卖合不合法?且听律师为你一一解读。

　　经适房是国家为解决中低收入家庭住房问题而建造的普通住房。这类住房因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。《南京市经济适用住房管理实施细则》将经适房定义为政府提供政策优惠，限定供应对象、销售价格和面积，按照合理标准建设，具有社会保障性质的政策性住房。

　　正是由于经适房是具有社会保障性质的政策性住房，国家对此类房产的上市交易予以专门的规定。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体缴纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。《南京市经济适用住房管理实施细则》第四十二条规定：购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。经济适用住房在出售时，出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。集体土地上被拆迁户取得经济适用住房转让时，不需交纳差价。可见，根据国务院和南京市的相关规定，经适房的自由转让(相对未满5年而言)有二个硬性要求，一是购买满5年(从购房发票记载的时间开始计算)，二是要向政府交纳相关差价(集体土地上被拆迁户除外)。关于转让经适房需要向政府交纳土地收益(差价收益)的数额计算，南京市政府在随后出台的规定中公布了差价收益的计算公式：【本次转让计征契税单价(即契税征收部门对该房的评估单价)—该经济适用房原购买单价】*建筑面积。与前面的《细则》比较，差价收益的计算依据“变了脸”。

　　俗话说，政策是死的，人是活的。中国人有的是变通的本事。你不是规定购买不满5年不能交易转让，不能过户吗?现实情况是不少购买经适房不满5年的房主，照样在5年内与买房人签订房产转让合同，只不过碍于政策规定，双方在买卖合同中规定满5年后办理过户手续。

　　对这种规避政策的行为，直到2015年，大多数地方法院还是认可买卖合同有效。现实生活中发生的经适房买卖纠纷，往往起因于出卖人眼见房价暴涨，感觉卖亏了，反悔低价出售，从而将买受人起诉到法院要求确认经适房买卖合同无效。然而法院出于维护诚实信用原则、尽量促成交易的考虑，只要诉讼时购买满5年，一般均确认合同有效，驳回出卖人的诉讼请求。

　　有道是此一时也，彼一时也。对上述合同的效力，近来法院的观点与此前相比，可谓大变脸了。南京市中级人民法院在2016年4月7日二审判决的一件经适房转让合同纠纷案中，尽管在案件审理前案涉房产购买已满5年，该院仍然确认转让合同无效。法院的理由是双方签订房产转让合同的时间正处于5年交易限制期内，不仅违反上述国务院的相关规定，破坏了经适房的管理秩序，还损害了国家利益和社会公共利益。

　　这里有必要介绍一下我国法律对于合同无效的规定。《合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法的形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违法法律、行政法规的强制性规定。南京中院正是引用该条款作出判决的。

　　由于法院的观点出现大逆转，一个严峻的现实就摆在了已经购买但尚未办理过户手续的经适房买受人的面前：合同无效，意味着要“两返”，即卖家返还购房款，买家返还房屋。问题在于房子还是那个房子，但村姑已经变成贵妇人了。那么买家如何将自己的损失降到最低呢?《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体而言，在出卖人起诉要求确认经适房转让合同无效时，买受人应积极应诉，并依法提出反诉，要求对方返还已付房款，并全额赔偿房产现价与购房时的价差利益损失。如买受人购房后对房屋进行了装修，还可以一并主张赔偿装修残值。当然，法院一般不会全额支持买受人赔偿上述损失的主张。因为买卖经适房违反国家政策，双方都有过错。只不过作为拥有房源的出卖人的过错更大一些，相应的责任也更大一些。

　　在出卖人下落不明的情况下，买受人如果想要合法地办理房产过户手续或者能够拿回已付房款，获得相关损失的赔偿款，该怎么办呢?买受人可以起诉出卖人，即使出卖人下落不明，法院仍然可以启动民事诉讼的审理程序，不过需对被告即出卖人进行公告送达诉讼文书。如果买受人想要合法地取得房屋的所有权，可以在法院的司法拍卖中参与竞拍，并以通过诉讼确定的债权(已付房款、相关赔偿款)冲抵部分购房款;如买受人放弃房产只要钱，则可以要求法院以房产拍卖款支付其通过诉讼确认的出卖人应支付的款项。